Свершилось! 27 марта губернатор Алтайского края утвердил программу проведения капитального ремонта многоквартирных домов на территории региона до 2043 года. Это значит, что так давно обсуждаемый в теоретической плоскости закон о капремонте вступил в свою практическую фазу. До 1 октября 2014 года собственники каждого дома должны определиться со способом накопления средств на капитальный ремонт.

Выбираем из трех "зол"

Выбор способа накопления, пожалуй, одно из самых важных и ответственных решений, которое в рамках реализации этой программыпридется принимать собственникам. На сегодняшний день выбирать приходится из трех вариантов. И в каждом из них есть свои минусы и плюсы.

1. Общий счет регионального оператора ("общий котел")

Плюсы:

– все обязательства по сбору, размещению и сохранности денежных средств, выбору подрядных организаций, проведению ремонта возлагаются на регионального оператора;

– дом может быть отремонтирован за счет средств собственников других домов, что особенно важно для МКД, требующих большого объема ремонтных работ в короткие сроки;

– все административно-хозяйственные расходы по функционированию регоператора несет краевой бюджет,а не собственники;

– ответственность за деятельность регионального оператора несет администрация Алтайского края.

Минусы:

– собственники практически отстранены от контроля над накоплениями, не участвуют в выборе подрядчиков и составлении смет;

– накопление будет происходить бессрочно;

– чтобы уйти от регионального оператора на специальный счет, потребуется один год.

2. Специальный счет, владельцем которого является ТСЖ, ЖСК и иные специализированные кооперативы:

Плюсы:

– накопленные средства могут быть израсходованы только на ремонт вашего дома;

– в случае принятия в Алтайском крае минимального размера фонда капремонта собственники вправе приостановить накопление средств по достижении определенной законом величины;

– проценты, накопленные в период хранения денег на банковском счете, принадлежат собственникам и могут быть потрачены по их усмотрению;

– собственники полностью контролируют финансовые потоки;

– для перехода со спецсчета в "общий котел" необходим всего один месяц.

Минусы:

– все затраты на ведение счета ложатся на собственников;

– собственники помещений самостоятельно занимаются организацией и проведением капремонта, а также несут все риски, связанные с деятельностью банка, в котором открыт спецсчет, подрядных организаций и т.п.;

– в случае нехватки средств для проведения работ в соответствии с программой капремонта собственникам необходимо будет самостоятельно изыскивать недостающие средства;

– если собственники не смогут рассчитать силы и самостоятельно выполнить все обязательства по проведению капремонта, их дом будет автоматически переведен в "общий котел".

3. Специальный счет, владельцем которого является региональный оператор:

Своеобразный "гибрид" первых двух способов, который, с одной стороны, предполагает более широкое участие собственников в реализации программы капремонта, а с другой – предполагает ряд гарантий регионального оператора.

Плюсы:

– накопленные средства могут быть израсходованы только на ремонт вашего дома;

– денежные средства принадлежат собственникам, и они вправе принимать решение по их расходованию;

– региональный оператор несет перед собственниками ответственность за сохранность средств.

Минусы:

– накопление будет происходить бессрочно;

– затраты на обслуживание спецсчета несут собственники.

Впрочем, на сегодняшний день сложно объективно оценить преимущества того или иного способа накопления: правила игры еще не до конца установлены. В частности, парламентское большинство в АКЗС продолжает игнорировать требования справедливороссов вслед за федерацией и рядом сибирских регионов закрепить в краевом законе минимальный размер фонда капремонта, после достижения которого собственники вправе приостановить сбор средств. По мнению эсеров, такая норма могла бы стать дополнительным стимулом для открытия спецсчетов, особенно для жителей новостроек.

И все же, какое из трех "зол" выбрать собственникам? "Я всегда выступала за хранение накоплений на специальных счетах, особенно на первоначальном этапе, когда программа только будет набирать обороты, – делится мнением руководитель фракции "СПРАВЕДЛИВАЯ РОССИЯ" в АКЗС Людмила Суслова. – В крайнем случае, если собственники вдруг поймут, что не тянут весь объем полномочий или что денег катастрофически не хватает, всегда можно в течение месяца уйти к региональному оператору; на "обратную дорогу" – от регоператора на спецсчет – необходим целый год.

Но главным фактором при выборе способа накопления все же должно стать состояние жилого фонда. Если дом находится в относительно хорошей форме, например после ремонта по 185-му закону, или если это новый дом, которому капремонт светит ближе к окончанию программы, то спецсчет будет лучшим решением, особенно если в доме налажена эффективная система управления с участием жителей. Тем более что большая часть таких домов, как правило, находится в управлении ТСЖ. Но если ремонт нужен был дому еще вчера, здесь разумнее будет идти в "общий котел", поскольку именно такие дома будут ремонтироваться в первые годы, когда самостоятельно накопить жильцам просто нереально".

Проводим собрание

Если театр начинается с вешалки, то собрание собственников, на которое будут вынесены основные вопросы по накоплению средств на капремонт, начинается с уведомления всех собственников о проведении этого самого собрания.

В сообщении (уведомлении) о проведении общего собрания должны быть указаны:

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается общее собрание;

2) форма проведения общего собрания (собрание в очной форме или в форме заочного голосования);

3) дата, место, время проведения общего собрания (в случае его проведения в форме заочного голосования – дата окончания приема решений (бюллетеней) собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда они должны передаваться);

4) повестка дня общего собрания (вопросы повестки затем лягут в основу протокола, примерный образец которого приводится ниже с небольшими комментариями, выделенными курсивом);

5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на общем собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Напомним, что если в доме есть муниципальные квартиры, а также квартиры, чьи владельцы проживают за пределами этого дома, их собственников также необходимо уведомить о сроках и месте проведения собрания.

Решение о выборе способа формирования фонда капитального ремонта должно приниматься количеством голосов не менее 2/3 от общего числа собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. После подведения итогов голосования инициаторы общего собрания обязаны в десятидневный срок уведомить о принятом решении всех собственников помещений в данном МКД.

Не позднее 1 сентября собственники обязаны сообщить о своем выборе в уполномоченный орган местного самоуправления муниципального образования, на территории которого расположен многоквартирный дом. Если этого не произойдет, то в оставшийся месяц муниципальные власти подготовят документы о переводе всех "молчунов" к региональному оператору.

К этой же дате собственникам необходимо оповестить регионального оператора о выборе способа формирования фонда капитального ремонта на специальном счете, владельцем которого будет региональный оператор. Всем остальным собственникам необходимо оповестить регоператора о своем выборе не позднее 1 октября.

Тем домам, которые решили копить средства на капремонт на специальном счете ТСЖ, в течение 5 рабочих дней после открытия такого счета необходимо подать соответствующее уведомление в Государственную инспекцию Алтайского края, приложив к нему протокол общего собрания и справку из банка об открытии счета. Это необходимо также успеть к 1 октября.