С 30 августа 2015 года начал действовать новый порядок узаконения решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Соответствующие поправки в Жилищный кодекс РФ были утверждены Федеральным законом от 29 июня 2015 года № 176-ФЗ (далее – Закон). Кроме того, новый закон определил, кто будет инициатором общих собраний, какую отсрочку по оплате взноса на капремонт дадут новым домам и когда проводить отчетные годовые собрания.

ТОТАЛЬНЫЙ КОНТРОЛЬ НАД СОБРАНИЕМ

В статью 46 Жилищного кодекса добавлен пункт 1.1, регламентирующий обязанность управляющей организации, правления ТСЖ, жилищного или жилищно-строительного кооператива направлять в орган государственного жилищного надзора копии протоколов общего собрания собственников помещений с принятыми на них решениями. Это должно быть сделано в течение пяти дней с момента проведения собрания. Таким образом власти намерены контролировать управляющие компании и ТСЖ в части полноты и своевременности исполнения решений общего собрания, что должно повлечь за собой сокращение количества жалоб собственников в жилищную инспекцию и суды.

Этот же пункт обязывает орган жилнадзора провести внеплановую проверку, если в течение трех месяцев в его адрес поступило два и более протокола общего собрания, содержащих решения жильцов по одним и тем же вопросам. Целью такой проверки будет являться "установление факта соблюдения требований законодательства при организации, проведении и оформлении результатов собрания", а также выяснение причин, по которым собственники рассматривают один и тот же вопрос несколько раз.

Наконец, уже сегодня в Жилищном кодексе прописали статус решения и протокола общего собрания как официальных документов со всеми вытекающими последствиями в виде перспективы уголовного преследования за их фальсификацию. Правда, в законную силу эта норма вступит лишь с 28 декабря 2015 года.

"Перечисленные нормы, на наш взгляд, очень позитивные, – прокомментировала руководитель проекта "Коммунальный дозор" Людмила Суслова. – Какой-то процент липовых протоколов наверняка исчезнет. Составить протокол задним числом тоже будет невозможно, так как они все будут на контроле жилищной инспекции. А уголовная ответственность за их фальсификацию приведет к тому, что истинное волеизъявление граждан будет учтено".

И ОЧНО, И ЗАОЧНО

Кроме того, вышеупомянутым законом в Жилищный кодекс была введена новая статья 44.1, утверждающая три основных формы проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме: традиционную очную, предполагающую совместное присутствие собственников для обсуждения вопросов повестки и голосования по ним, заочную (голосование опросным путем) и очно-заочную. Последняя дает собственникам возможность очно обсудить вопросы повестки, а решение принять позже, передав его в установленный срок в место, указанное в сообщении о проведении собрания.

"Эта форма долгожданна и, наверное, она станет самой востребованной и самой работоспособной. Пока, конечно, не понятно, как эта процедура будет реализовываться. Если это будет просто два в одном: сначала очное собрание со своим протоколом, а после полная процедура заочного голосования по норме: за 10 дней уведомить, потом на каждого собственника распечатать бюллетень и так далее – это нисколько не упростит задачу. А если сделать по принципу очного голосования, но без обязательства собрать всех в одно время в одном месте, а, например, проводить очные мини-собрания на протяжении нескольких дней, тогда норма заработает, и люди смогут своевременно и в полном объеме принимать решения", – уверена Суслова.

УК ЗА ГЛАВНОГО

Расширился круг лиц, которые могут выступать инициаторами собрания. Согласно изменениям в статью 45, собственники, обладающие не менее чем десятью процентами голосов от общего количества голосов собственников, вправе в письменной форме обратиться в управляющую организацию или правление ТСЖ для организации общего собрания. В обращении должны быть сформулированы вопросы, подлежащие внесению в повестку собрания, а период исполнения требований собственников не должен превышать 45 дней с момента их поступления. В этом случае именно УК будет значиться инициатором собрания и на нее лягут все организационные и финансовые вопросы. Таким образом будет снята дилемма, перед которой периодически встают отдельные собственники: технологически организовать собрание так, чтобы потом его результаты нельзя было оспорить.

Кроме того, управляющие компании сами наделяются правом созывать собрание жильцов. "Опять же мы защитим собственников от необходимости ходить в суд и опротестовывать липовые протоколы. А тех жильцов, кто такие протоколы под нажимом УК подписывает, избавим от перспективы судебного преследования и необходимости компенсировать все расходы, вплоть до госпошлин и судебных издержек, по проигранным судам", – уточнила Суслова.

Еще одно важное изменение указанной статьи состоит в переносе сроков отчета управляющей организации на годовом общем собрании с первого квартала года, следующего за отчетным, на второй квартал (если иное не установлено общим собранием собственников). Логика в этом есть, поскольку в начале года УК массово занимаются отчетами перед налоговой. С другой стороны, отчет за прошлый год неразрывно связан с планированием работ на год текущий, а делать это ближе к лету, когда ремонтная машина уже должна работать во всю силу, не очень разумно. "Поэтому я бы рекомендовала проводить отчетное собрание в апреле – начале мая. И обязательно закрепить эти сроки в договоре управления", – добавила Людмила Алексеевна.

НОВОСТРОЙКАМ – МОРАТОРИЙ

Целый блок поправок затрагивает тему реализации программы капитального ремонта общедомового имущества. И здесь законодатели предусмотрели подарок для жителей новостроек, введенных в эксплуатацию после принятия региональной программы капремонта. Для них власти субъекта, согласно пункту 5.1 статьи 170 ЖК РФ, могут отодвинуть сроки по уплате взносов на капитальный ремонт до пяти лет с момента включения данного дома в указанную программу. В этом случае решение о способе формирования фонда капремонта жильцам необходимо будет принять за три месяца до истечения срока моратория.

"Эта инициатива ранее выдвигалась членом фракции "СПРАВЕДЛИВАЯ РОССИЯ" в Госдуме Галиной Хованской, однако только сейчас норма нашла отражение в Жилищном кодексе, – констатировала Людмила Суслова. – Огорчает одно: право устанавливать срок моратория для каждого конкретного дома отдали на откуп региональным властям, И не факт, что они будут выдерживать максимально допустимые сроки". Эту проблему, по ее мнению, можно решить, закрепив конкретные сроки моратория в краевом законе о капитальном ремонте. Вероятнее всего такого рода поправки будут внесены депутатами фракции "СПРАВЕДЛИВАЯ РОССИЯ" в АКЗС до конца года.

И НАПОСЛЕДОК

Но, пожалуй, наиболее важной и дискуссионной нормой 176-го закона стал пункт о включении расходов на ОДН в состав платы за содержание жилого помещения – это зафиксировано в статье 12 Закона. И хотя в действие данная норма вступит лишь 1 апреля 2016 года, уже сейчас вопросов к ней немерено. На самые острые мы постараемся ответить в ближайших выпусках нашего издания.